КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Як відсутність місцевих планів впливає на будівництво нових житлових масивів?

Тенденція зростання інтересу інвесторів до приміських територій дуже чітко простежується. За даними Центрального статистичного управління Польщі, у першій половині 2021 року забудовники розпочали лише 49% нових будинків та квартир у районі вісімнадцяти міст воєводства та Гдині. Варто пам’ятати, що у 2015-2016 роках відповідний результат перевищив 70%.

Розширення забудовників у передмісті – це не лише результат проблем із пошуком відповідної землі у великих містах. Постійне вдосконалення інфраструктури приміських повітів також має велике значення. На жаль, відповідна просторова політика не завжди йде рука об руку. Відсутність достатнього охоплення деяких комун місцевими планами просторового розвитку може уповільнити інвестиції в розвиток та перешкодити впорядкованому освоєнню вільних земель.

Чому місцеві плани важливі на практиці?

Місцевий план просторового розвитку (МПЗП) є актом місцевого законодавства. Це означає, що він діє лише на території комуни, яка його прийняла. Поряд з іншими нормативно -правовими актами, положення Плану місцевого розвитку формують спосіб реалізації права власності на майно.

Як пояснили д -р Пьотр Хайдуга та магістр Ганна Адамічка з Економічного університету у Вроцлаві, розташування інвестицій у розвиток залежить від багатьох факторів. Наявність або відсутність місцевого плану зонування є однією з них, але це не обов’язково має бути вирішальним фактором. Найчастіше нерухомість за межами міста дешевша, доступніша (більше порожніх місць) і легше розвивається через міський контекст. Забудовникам важче “вписатися” у складний міський ландшафт з домінантами та історичними об’єктами, ніж у типовий заміський ландшафт з відносно правильними будівлями.

З іншого боку, житло в місті можна продати за вищу ціну, а зміни клімату та екологічні проблеми зробили все більш помітним будівництво в уже урбанізованих районах. Спалах коронавірусу спровокував зміни у робочих звичках та житлових потребах, що, у свою чергу, може призвести до більшої популярності приміських територій. Збільшення кількості планів місцевого розвитку, навіть якщо вони невеликі, також працює на користь даного місця.

Карта планування Польщі все ще дуже різноманітна

Експерти MarketPierwotny.pl підготували цікаву карту, щоб краще ілюструвати проблему недостатнього охоплення Польщі місцевими планами просторового розвитку. Дані Центрального статистичного управління вказують, що на кінець 2020 року вищезазначеними планами було охоплено лише 31,4% площі країни. Відповідний результат з 2015 року склав 29,7%. Тому не можна сказати, що прогрес вражає. Це також впливає на розробників. Компанії -розробники підтверджують, що реалізація інвестицій на основі місцевого плану просторового розвитку (замість рішення про умови розвитку) забезпечує їм більшу юридичну безпеку і є менш проблематичною.

Як пояснює експерт RynekPierwotny.pl Анджей Прайнар, наведена нижче карта, заснована на минулорічних даних Центрального статистичного управління, показує, що не всі агломерації характеризуються високим рівнем земного покриву з місцевими планами. Було б складно, щоб ситуація була іншою, оскільки лише 35 польських повітів та міст зі статусом повіту на кінець 2020 року відрізнялися плановим охопленням на рівні щонайменше 85% площі. У зв’язку з цим, у світлі даних Центрального статистичного управління Польщі, агломерація Кракова та Вроцлава виглядає відносно добре. Ситуація погіршується, зокрема, в околицях Варшави, Познані, Лодзі та Триміста.

Революція закону вимагатиме значних ресурсів

У контексті поганих результатів, які видно на карті вище, варто звернутись до планів уряду. Мова йде про широкомасштабну реформу нормативно-правових актів, що стосуються просторового планування. Він передбачає, зокрема, комунам підготовку та прийняття місцевих планів просторового розвитку (до 2026 р.). Місцеві органи влади отримають спеціальну фінансову ін’єкцію, яка частково фінансуватиме значні витрати на планування змін.

Однак, може виникнути питання, чи заплановані кошти у розмірі 1 млрд. Злотих є достатньою сумою для ефективної допомоги, яка має бути пов’язана з розробкою нових місцевих планів, стратегій муніципального розвитку та програм пожвавлення. Зазначена сума, згідно з припущеннями, повинна також фінансувати трансформацію раніше прийнятих місцевих планів просторового розвитку в плани розвитку та інтегровані інвестиційні програми. Щодо витрат на заплановану реформу, варто пам’ятати, що муніципалітети сильно постраждали від наслідків пандемії COVID-19 і можуть отримати менші суми з ПДФО внаслідок оголошених податкових змін.