КрНУ

Информационный портал — национального университета имени Михаила Остроградского!

Приобретение и продажа недвижимости обществами с ограниченной ответственностью

Кто решает вопрос купли-продажи недвижимости, принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью и какие шаги следует предпринять, чтобы принятые меры были эффективными.
Общества с ограниченной ответственностью (далее также: компания) могут покупать и продавать недвижимость. Однако на эту деятельность распространяются ограничения, вытекающие из положений Кодекса коммерческих компаний (далее — Кодекс коммерческих компаний) или устава.

Представительство руководства

Члены правления компетентные покупать и продавать недвижимость от имени компании.

В случае с многолицевым правлением, способ представительства должен быть указан в уставе. Если это не так, эффективное представление деклараций от имени компании в соответствии с Кодексом коммерческих компаний требует сотрудничества двух членов правления или одного члена правления вместе с доверенным лицом.

Прокуратура — это особый вид доверенности, позволяет осуществлять судебные и внесудебные действия, связанные с ведением бизнеса. Однако это не неограниченно — в том числе, для того, чтобы продать имущество, независимый коммерческий представитель должен дополнительно получить доверенность на это.

В случае сотрудничества одного члена правления с доверенным лицом мы имеем дело с т.н. смешанное представительство. Есть некоторые споры, связанные с определением объема полномочий доверенного лица. Неизвестно, продолжается он тогда через право на представительство, возложено на члена правления, а следовательно, включает оно деятельность по продаже и обременения недвижимости. Закон не определяет, нужна коммерческом доверенному лицу дополнительную доверенность на продажу недвижимости по смешанным представительством.

Требование получения согласования на собрании акционеров

Управление делами и представительство компании входит в компетенцию правления. Тем не менее, ключевые виды деятельности для компании, такие как для купли-продажи недвижимости требуется согласие правления на собрание акционеров. Это касается каждой недвижимости, то есть земли, сооружения, постоянно связаны с землей и помещениями. Не имеет значения, используется недвижимость компанией для ведения предпринимательской деятельности, является ли она лишь частью ее основных фондов, но не используется непосредственно для коммерческих целей. Это требование также применяется независимо от стоимости или размера имущества.

Целью этого решения является защита интересов компании и партнеров при осуществлении значительных и, как правило, дорогостоящих операций для компании.

Исключение обязанности получения согласия в уставе

Не существует никаких препятствий для отмены требования о получении согласия акционеров в редакции устава. Он может включать общее положение, которое отменяет обязанность получать решения акционеров или непосредственно ссылаясь на ст. 228, пункт 4 Кодекса коммерческих компаний и исключая его применения. Также возможна регулировка договорам всех правил поведения относительно выбытия основных фондов или купли-продажи недвижимости.

В случае отсутствия соответствующего договорного положения согласие собрания акционеров на приобретение или продажа недвижимости является необходимым условием этой деятельности. Согласие предоставляется в форме решения собрания акционеров и принимается абсолютным большинством голосов, если уставом не предусмотрено иное.

Юридические операции, стоимость которых вдвое превышает размер уставного капитала
В соответствии со ст. 230 Кодекса коммерческих компаний, постановление акционеров также требует распорядиться законом или взять на себя обязательства по выполнению в размере, превышающем размер уставного капитала.

Устав может отказаться от применения этого положения. Однако общего решения, исключает обязанность получить решение акционеров, недостаточно. Чтобы быть эффективным, оно должно ссылаться непосредственно на ст. 230 Кодекса коммерческих компаний или его содержание. Стоит отметить, что существует возможность ограничить требование получения согласия акционеров количеством (например, видами деятельности, стоимость которых превышает определенную сумму).

Договоры купли-продажи недвижимости, заключенных в течение двух лет с момента регистрации компании

Однако существуют виды деятельности, на которые не распространяются положения устава, исключая обязанность получения согласия акционеров. Примером может быть соглашение о приобретении недвижимости или доли в недвижимости компании по цене, превышающей одну четверть уставного капитала, но не менее 50 000 злотых, заключенная в течение двух лет с даты регистрации компании.

В этой ситуации акционеры должны принять соответствующую резолюцию, даже если устав отказывается от этого обязательства. Согласие акционеров не будет необходимой лишь в том случае, если договор купли-продажи недвижимости ранее был предусмотрен уставом, а потому был запланирован. Для выполнения этого условия в уставе необходимо иметь указанный предмет будущего контракта (указано конкретное имущество) и указана цена приобретения.

Форма и время согласия

Согласие собрания акционеров на приобретение или продажа недвижимости требует формы резолюции, которая может быть принята как до, так и после представления компанией декларации. На практике, когда деятельность касается недвижимости, резолюции должны быть приняты до заключения договора. Однако, если оно не состоялось, резолюция собрания акционеров может быть принято не позднее чем в течение двух месяцев с даты подачи заявления компании (так называемая дальнейшая согласие). Такое подтверждение имеет обратную силу с момента совершения юридического акта.

Последствия непредоставления согласия собрания акционеров

Совершения юридического действия руководством без необходимого согласия собрания акционеров имеет различные последствия. Они зависят от источника обязательства получить согласие, которым может быть не только закон, но и устав.

Если обязательства получить согласие собрания акционеров из этого акта, правовой акт, совершенный без его принятия, является недействительным. Исключение из этого правила предусмотрено ст. 230 Кодекса коммерческих компаний по деятельности, стоимость которой вдвое превышает размер уставного капитала. В этом случае отсутствие согласия не делает юридическую операцию дефектной относительно сторон, но это может повлечь ответственность членов правления перед компанией.

С другой стороны, правовой акт, совершенный без согласия собрания акционеров, зарезервирован только в уставе, является действительным, но члены правления подвергаются ответственности перед компанией.

Планирование транзакций

Готовясь к операции купли-продажи недвижимости обществом с ограниченной ответственностью, следует изучить положения устава и определить любые дополнительные требования. Если оказывается необходимым получить согласие собрания акционеров, следует обеспечить, чтобы резолюция имела соответствующее содержание и подлежала голосованию заранее. Определение всех рисков и планирование операции должно быть правилом, поскольку следствием ненадлежащей работы может быть признание деятельности недействительной или создание ответственности за ущерб членов правления.