КрНУ

Информационный портал — национального университета имени Михаила Остроградского!

PiS хочет стратифицированного закона

Есть зеленый свет для работы над правилами о нестратифицированную собственность. Они выделят свойство пространства над землей. Это позволит, в том числе освоение территорий вдоль дорожек и уплотнения городов.

— У нас много неиспользованного пространства во многих местах Польши, особенно в крупных городах. Это включает для районов над железнодорожными линиями, которые являются очень привлекательными, но где очень трудно инвестировать в развитие. Действующее законодательное регулирование также исключает возможность продажи площади над путями, что делает невозможным использование этих территорий для градостроительства и лишает PKP S.A. потенциал заработка — объясняет Павел Лисецкий, председатель парламентской группы по вопросам введения стратифицированной собственности в Польше.

Она жила золотом, богатым, но трудно достать

Теоретически районы, которые проходят через центры больших городов, — это жила золота, но на практике его невозможно добыть. PKP является не собственником земельного участка, пересекает железная дорога, а вечным пользователем земли, находящейся в собственности Государственного казначейства. Кроме того, сама железнодорожная инфраструктура находится в руках еще одной компании — PKP Polskie Linie Kolejowe.

В этой ситуации построить что-то на путях на основе краткосрочного имущественного законодательства невозможно. Как пояснил в ходе первого заседания команды юридический советник PKP Перемислав Сишак, инвесторы ожидают постоянного, сильного права собственности, гарантировало бы возможность передачи этого права другим субъектам хозяйствования.

В Польше правило superficies solo cedit следует из римского права. Согласно ему, право собственности на недвижимое имущество распространяется на движимое имущество, которое было связано с недвижимым имуществом таким образом, что оно стало его составной частью. Этот принцип, в том числе, отраженный в в положениях ст. 191, 143 и 48 Гражданского кодекса. Иными словами, собственник имущества имеет право на все, что находится над землей и под ней (кроме объектов передачи и ископаемого топлива).

— Традиционные кадастровые системы базируются на модели, касается основного кадастрового объекта, то есть земельного участка, определенной в двумерной системе координат. В правовых системах некоторых стран вводится третье измерение, благодаря которому можно различить право собственности на пространство над землей в виде т.н. стратифицированный закон — объясняет DGP Павел Лисиецький.

Предыдущая работа над 3D

Концептуальная работа над внедрением подобных решений длилась уже десять лет назад. В начале предыдущего десятилетия Министерство инфраструктуры даже разработало законопроект об отдельном праве собственности на здания, но его так и не приняли. Проектом предусматривалось создание каталога объектов строительства, которые могли бы быть объектом отдельной собственности. Это были, например, здания, возведенные над дорогами общего пользования, железнодорожными линиями, реками — включая здания, тоннели, подземные и надземные автостоянки.

Несколько лет назад гражданско-правовая кодификационная комиссия, которая действовала при Министерстве юстиции, разработала проект поправки в Гражданский кодекс, вводя новые ограниченные права собственности в виде прав на строительство, которые можно было бы установить на чужом имуществе. Такое право могло быть продано и передано по наследству, а на его основе могут быть установлены иные ограниченные вещные права в виде ипотеки, сервитута или пользования.

Возможно, проект, является результатом деятельности комиссии по кодификации, мог бы стать основой для внедрения определенной формы многоуровневого права в польский правовой порядок. Однако остается открытым вопрос, это должно произойти в результате внесения изменений в Гражданский кодекс (тогда положение применяться ко всем владельцам земель, а не только к тем, принадлежащих Государственному казначейству и подразделениям местного самоуправления), либо через промышленность -конкретные акты.

Неприятное вечное пользование

— Недавно подобные правила были введены в Швеции и Финляндии, но также решения по многих других стран, в которых можно сделать. Я уже дважды общался с премьер-министром Матеушем Моравецкий на эту тему, и есть зеленый свет для работы над проектом. Будем надеяться, что на этот раз они будут успешными, — говорит Павел Лисецкий.

Команда начала с консультаций с представителями министерств: инфраструктуры, юстиции, развития, труда и технологий и ПКП, а также по выявлению препятствий для внедрения слоистых форм собственности. Как представители Министерства инфраструктуры, так и железнодорожники видели большую проблему в институте бессрочного пользования. По их мнению, желательно направлением будет ликвидация вечного пользования и его преобразования с помощью закона в право на развитие.

— Действительно, основной осью проблем являются отношения собственности, возникающие вследствие обязательных бессрочных соглашений о пользовании. Министерство проводит концептуальную работу по тщательной реформы права вечного пользования, за которым последует или преобразования этого права в право на развитие, или такая кардинальная смена, которая адаптирует это право, производное от другого социального экономическая реальность, согласно нынешних условиях, признал Филипп Сиркевич из департамента управление недвижимостью Министерства развития, труда и технологий.

Он добавил, что эта работа, безусловно, будет способствовать возможности более уверенно строить предположения о введении стратифицированной собственности в наш правовой порядок.

Проблемные условия строительства

Но это не все. Как признается Томаш Бучинский с железнодорожного департамента Министерства инфраструктуры, теоретически даже на основе права бессрочного пользования можно реализовать некоторые инвестиционные проекты, также в форме административного здания или многоэтажки. Однако на практике железнодорожные районы являются закрытыми зонами и исключены из пространственного планирования, поэтому реализация инвестиций зависит от получения решения об условиях развития.

— В результате нынешних формулировок положений о закрытых территории практика органов, выдающих решения об условиях застройки, такова, что они могут их выдавать, если соотношение площадей, предназначенных для общественных нужд, будет преимущественно значительным. Между тем природа этого типа проектов сугубо коммерческая, — отмечает Бучинский.

Поэтому, возможно, с нормами Закона о пространственном планировании и застройке или закона о строительстве следует внести изменения. Однако это означало бы вмешательство в компетенцию органов местного самоуправления в сфере пространственного развития. Более того, чтобы предотвратить ситуации, когда небоскреб возвышается над территорией и не совпадает с окружением, внезапно поднимется над путями, необходимо было бы ввести правила, которые бы гарантировали, что характер застройки на железнодорожной земли будет подобным зданий существующих рядом.

Органы местного самоуправления также могут многое выиграть

Независимо от того, как введен вариант установки многоуровневой собственности, игра стоит свечи не только с точки зрения ПКП, но и местного самоуправления. Выпуск земельных участков, привлекательных для инвестиций в центрах городов, позволит центрам стать плотнее, что замедлит явление дорогого «разрастание городов» (что порождает большие расходы, связанные с обеспечением дорожной и водопроводной и канализационной инфраструктуры).

Города также получат больше доходов от налога на имущество за счет новых инвестиций. Они также почувствуют преимущества облегчения инвестиций в виде подземных паркингов, что способствует уменьшению пробок.