КрНУ

Информационный портал — национального университета имени Михаила Остроградского!

Коммуна не всегда имеет преимущественное право на недвижимость

Коммуна планирует построить пешеходную и велосипедную дорожку и поэтому получила решение о месте размещения инвестиций общественного назначения. Задача должна быть реализовано на нескольких участках, включая те, что принадлежат третьим лицам — частным владельцам. Одно из этих объектов недвижимости было продано, как узнала коммуна с нотариального акта, направленного ему нотариусом, который составил договор. В такой ситуации может она приобрести недвижимость путем предварительного приобретения?

Простое назначение недвижимости для общественных целей не гарантирует создание права первого отказа. Необходимо обнародовать это право в земельном и ипотечном реестре, а в описанном случае этого не было. Однако, в начале, напомним, что законное право преимущественного приобретения, сохраняется в пользу коммуны, является результатом ст. 109 абзац. 1 Закона об управлении недвижимым имуществом (далее: напр. Н.). Он имеет право на это в случае продажи:

  1. незастроенная недвижимость, ранее приобретенная продавцом в Государственного казначейства или подразделений местного самоуправления;
  2. право бессрочного пользования незастроенной землей независимо от формы приобретения этого права продавцом;
  3. недвижимое имущество и право бессрочного пользования недвижимостью, расположенной на территории, определенной в местном плане общедоступных целей, или недвижимости, для которой было принято решение об определении местонахождения инвестиций общественного назначения;
  4. недвижимое имущество, внесенное в реестр памятников или право бессрочного пользования таким недвижимым имуществом;
  5. недвижимое имущество, находящееся в зоне оживление, если это предусмотрено постановлением, указанным в ст. 8 Закона об оживлении (то есть резолюция, определяет деградированную территорию и зону оживления)
  6. свойства, которые находятся в пределах Специальной зоны восстановления, указанной в главе 5 Закона об оживлении.

Этот каталог можно рассматривать как правило, из которого законодатель предусмотрел исключения. Но об их существовании в коммунах часто забывают. О некоторых таких случаев возникают сомнения в юридической правильности договора купли-продажи, составленного как окончательный договор — или в сфере возможности раньше обеспечить права коммуны на реализацию права преимущественного купли-продажи.

Напомним, что в ст. 109 п наряду с термином «продажа» употребляется термин «приобретение», что означает, что на основании этого регламента он не является синонимом продажи, и законодатель предоставляет ему максимально широкое значение, поскольку только тогда они имеют смысл определить ситуации, в которых отдельные редакционные единицы применяют текст (см. решение Верховного Суда от 10 января 2019, справочный номер II CSK 370/18).

В случае возникновения сомнений относительно того, соответствует ли эта недвижимость условиям, оправдывающие использование коммуной законного права преимущественной покупки, споры разрешаются судами общей юрисдикции, а не административными судами (см. Решение Высшего административного суда от 16 мая 2017, ссылки I OSK 2800/16 ).

Исключение

Статья 109 (1) 2 п.п. предусматривает, что положения абз. Параграфы 1 и 2 части 1 не применяются к недвижимости в местных планах сельскохозяйственного и лесного хозяйства и при отсутствии местных планов по недвижимости используется для сельскохозяйственных и лесных нужд. Это опережающие случаи по незастроенной недвижимости. Важно, что в конце положения указано, что ст. 92 сек. 2 применяются соответственно. Этот регламент показывает, что недвижимое имущество, используемое для целей сельского хозяйства и лесного хозяйства — это недвижимость, указанная в кадастре как земельные участки сельскохозяйственного и лесного назначения, лесистые и кустарниковые земли, а также ископаемые земли, пустыри и дороги, включенные в состав сельскохозяйственной собственности, если земля не являлась условия застройки и освоения земли для них.

В случае продажи права бессрочного пользования незастроенной землей, преимущественное право существует независимо от формы и наименования приобретения продавцом этого права. Единственные исключения из этого правила указаны в ст. 109 абзац. 3 Закона об управлении недвижимостью. Положения, регулирующие право преимущественного купли-продажи, являются обязательными стандартами и не могут быть изменены сторонами (решение СА в Лодзи от 16 января 2018 года, справочный номер I ACa 632/17).

Поскольку использование недвижимости в целях сельского хозяйства или лесного хозяйства определяется на основании данных, содержащихся в кадастре недвижимости, коммуна должна быть заинтересована в проверке записей в этом реестре и принятии соответствующих мер по обновлению записей. Своевременность данных может прежде всего следствием различных типов документов, о которых могут знать подразделения местного самоуправления, и до сих пор не были основанием для записи. Это может быть прежде всего решение об условиях развития.

Обобщая, право преимущественного покупки по ст. 109 абзац. 1 пункты 1 и 2 п. П Он не имеет права на коммуну только в том случае, если вся недвижимость, являющуюся предметом продажи, предназначенная для сельскохозяйственных и лесохозяйственных целей в плане территориального развития или — при отсутствии такого плана — полностью используется для этих целей (ст. 109 (2)). На это указал Верховный Суд в своем решении от 7 октября 2008 (Справочный номер III CSK 122/08), до сих пор действует.
Право преимущественного пользования реализуется только головой коммуны, мэром или президентом города. Закон не предусматривает участия другого органа коммуны в этом процессе (решение Верховного Суда от 11 июля 2012, Ссылка II CSK 621/11).

Таким образом, использование только части имущества для сельскохозяйственных или лесохозяйственных целей означает, что освобождение, предусмотренное ст. 109 абзац. 2 Закона об управлении недвижимостью — в такой ситуации муниципалитет имеет преимущественное право.

Общественные цели

Переходя к ответу на вопрос, связанный с описанными фактами, если коммуна узнала о продаже у нотариуса, право преимущественного искупления не возникло от его имени. Решение о местонахождении, что касается недвижимости товары, не раскрывается в земельном и ипотечном реестре, который ведется для этой недвижимости. Нотариус, заключил договор, не имел оснований отказать в составлении окончательного договора купли-продажи недвижимости. Более того, в случае, если недвижимость предназначена для общественных целей, не имеет значения, застроена она или нет. В основном выделение недвижимого имущества для общественных целей дает право начать производство по делу экспроприации. Однако это допустимо только тогда, когда недвижимость не может быть приобретена по договору. Преимущественное право на недвижимое имущество, предназначенное для общественных целей, -это юридическая возможность приобрести недвижимость в гражданско-правовом порядке, без необходимости инициировать процедуру экспроприации.

Рассмотрена здесь дело имеет особое значение с точки зрения обеспечения интересов коммуны. Поскольку инвестиционное решение было подтверждено в соответствующем плановом документе, содержание которого выплыл по инициативе самой единицы местного самоуправления, следует рассмотреть возможность достижения общественной цели, что приводит к ситуации обеспечения возможности реализации права подавляющее передача недвижимого имущества в случае его продажи. С другой стороны, пользуясь правом преимущественного купли-продажи, коммуна не может поставить под сомнение цену, установленную в соглашении об условном продажу. В процедуре экспроприации компенсация определяется на основе рыночных цен, которые, в свою очередь, определяет оценщик имущества.

Реестр памятников

Подобная ситуация возникает в случае недвижимости, внесенной в реестр памятников, или права бессрочного пользования такой недвижимостью (ст. 109 (3) (5) в сочетании с (1) (4) Закона о GDPR). Право такого преимущества также требует обнародования в земельном и ипотечном реестре. Требуя, чтобы в случаях, указанных в ст. 109 абзац. 1 и 3 пункта 4 Закона, коммуна могла бы воспользоваться правом преимущественного купли-продажи только при условии, что оно было обнародовано в земельном и ипотечном реестре, это отчасти оправдано тем, что цель для общественных целей или внесения в реестр памятники также является результатом административных решений, о которых стороны могут не знать договоров купли-продажи недвижимого имущества или права бессрочного пользования, что, в свою очередь, может привести к заключению безусловных договоров без вины вместо условных договоров (так Э. Бончак-Кучарчик» акт об управлении недвижимостью. Обновленный комментарий «, LEX / el 2021, ст. 109).
соревнования

С 15 августа 2019 преимущественное право возникать также для коммуны, когда преимущественное право будет предоставлено ресурса национальной собственности (далее: KZN) в случаях, указанных в Законе о национальном имущество Ресурс. В соответствии со ст. Абзац 30а. 1 этого Закона, «KZN имеет преимущественное право на Государственную казну недвижимости, находящейся в собственности или подлежит бессрочному пользованию государственным юридическим лицом, указанным в ст. 3 Закона от 16 декабря 2016 О принципах управления государственным имуществом (Вестник законов 2020, П. 735) ». Более того, как указано в ст. Абзац 65а. 1 выше Закона, KZN имеет преимущественное право при продаже:

  1. недвижимость, ранее приобретенная продавцом в KZN соответствии со ст. 53;
  2. право бессрочного пользования недвижимым имуществом, ранее приобретенным продавцом в KZN соответствии со ст. 53;
  3. незастроенная недвижимость, ранее приобретенная продавцом в KZN соответствии со ст. 65 сек. 1,
  4. право бессрочного пользования недостроенной недвижимостью, ранее приобретенной продавцом в KZN соответствии со ст. 65 сек. 1.

Это означает, что право преимущественного пользования КСО предшествует преимущественному праву коммуны. Более конкретно, преимущественное право KZN означает, что преимущественное право коммуны не возникает. Положения устанавливают выкуп, а не их приоритет.