КрНУ

Информационный портал — национального университета имени Михаила Остроградского!

Как отсутствие местных планов влияет на строительство новых жилых массивов?

Тенденция роста интереса инвесторов к пригородных территорий очень четко прослеживается. По данным Центрального статистического управления Польши, в первой половине 2021 застройщики начали только 49% новых домов и квартир в районе восемнадцати городов воеводства и Гдыне. Стоит помнить, что в 2015-2016 годах соответствующий результат превысил 70%.

Расширение застройщиков в пригороде — это не только результат проблем с поиском соответствующей земли в крупных городах. Постоянное совершенствование инфраструктуры пригородных уездов также имеет большое значение. К сожалению, соответствующая пространственная политика не всегда идет рука об руку. Отсутствие достаточного охвата некоторых коммун местными планами пространственного развития может замедлить инвестиции в развитие и помешать упорядоченном освоению свободных земель.

Почему местные планы важные на практике?

Местный план пространственного развития (МПЗП) является актом местного законодательства. Это означает, что он действует только на территории коммуны, которая его приняла. Наряду с другими нормативно-правовыми актами, положения Плана местного развития формируют способ реализации права собственности на имущество.

Как объяснили д-р Петр Хайдуга и магистр Анна Адамичка с Экономического университета во Вроцлаве, расположение инвестиций в развитие зависит от многих факторов. Наличие или отсутствие местного плана зонирования является одной из них, но это не обязательно должно быть решающим фактором. Чаще всего недвижимость за пределами города дешевле, доступнее (более пустых мест) и легче развивается через городской контекст. Застройщикам труднее «вписаться» в сложный городской ландшафт с доминантами и историческими объектами, чем в обычный загородный ландшафт с относительно правильными зданиями.

С другой стороны, жилье в городе можно продать по более высокой цене, а изменения климата и экологические проблемы сделали все более заметным строительство в уже урбанизированных районах. Вспышка коронавируса спровоцировал изменения в рабочих привычках и жилых потребностях, что, в свою очередь, может привести к большей популярности пригородных территорий. Увеличение количества планов местного развития, даже если они небольшие, также работает в пользу данного места.

Карта планирования Польше все еще очень разнообразна

Эксперты MarketPierwotny.pl подготовили интересную карту, чтобы лучше иллюстрировать проблему недостаточного охвата Польши местными планами пространственного развития. Данные Центрального статистического управления показывают, что на конец 2020 вышеупомянутыми планами было охвачено лишь 31,4% площади страны. Соответствующий результат с 2015 года составил 29,7%. Поэтому нельзя сказать, что прогресс впечатляет. Это также влияет на разработчиков. Компании разработчика подтверждают, что реализация инвестиций на основе местного плана пространственного развития (вместо решения об условиях развития) обеспечивает им большую юридическую безопасность и менее проблематичной.

Как объясняет эксперт RynekPierwotny.pl Анджей Прайнар, приведенная ниже карта, основанная на прошлогодних данных Центрального статистического управления, показывает, что не все агломерации характеризуются высоким уровнем земного покрова с местными планами. Было бы сложно, чтобы ситуация была иной, поскольку лишь 35 польских уездов и городов со статусом уезда на конец 2020 отличались плановым охватом на уровне менее 85% площади. В связи с этим, в свете данных Центрального статистического управления Польши, агломерация Кракова и Вроцлава выглядит относительно хорошо. Ситуация ухудшается, в частности, в окрестностях Варшавы, Познани, Лодзи и Тромостовье.

Революция закона потребует значительных ресурсов

В контексте плохих результатов, которые видны на карте выше, стоит обратиться к планам правительства. Речь идет о широкомасштабной реформе нормативно-правовых актов, касающихся территориального планирования. Он предусматривает, в частности, коммунам подготовку и принятие местных планов пространственного развития (до 2026 г.). Местные органы власти получат специальную финансовую инъекцию, которая частично финансировать значительные затраты на планирование изменений.

Однако, может возникнуть вопрос, запланированы средства в размере 1 млрд. Злотых является достаточной суммой для эффективной помощи, которая должна быть связана с разработкой новых местных планов, стратегий муниципального развития и программ оживление. Указанная сумма, согласно предположениям, должна также финансировать трансформацию ранее принятых местных планов пространственного развития в планы развития и интегрированные инвестиционные программы. О расходах на запланированную реформу, следует помнить, что муниципалитеты сильно пострадали от последствий пандемии COVID-19 и могут получить меньшие суммы по НДФЛ в результате объявленных налоговых изменений.