КрНУ

Информационный портал — национального университета имени Михаила Остроградского!

Фонд гарантирования развития — Изменения UOKiK к акту застройщика

17 марта состоялось первое чтение проекта закона о защите прав покупателя квартиры или односемейного дома и о Фонде гарантирования развития, поданного президентом Управление по вопросам конкуренции и защиты потребителей.

Целью этого акта является, среди прочего Создание Фонда гарантирования развития, который должен повысить защиту людей, которые покупают новую квартиру на случай краха компании, занимающейся строительством недвижимости.

В настоящее время большинство застройщиков используют открыт депозитный счет на жилье — без дополнительного обеспечения в виде страховки или банковской гарантии. Средства, собранные с этого типа счетов, выплачиваются — в соответствии с графиком проекта застройки, указанного в договоре застройки — до передачи права собственности на имущество покупателю. Это означает, что в случае банкротства застройщика существует потенциальный риск потери покупателем как средств, так и недвижимости.

Решения, предложенные в Законе о защите прав покупателя квартиры или односемейного дома и о Фонде гарантирования развития, включают:

  • в случае открытого эскроу-счета максимальный взнос составит 2%;
  • в случае закрытого эскроу-счета максимальный вклад составит 0,2%;
  • фактический размер ставки будет определяться в регламенте, что обеспечит гибкость и способность адекватно реагировать на меняющиеся рыночные условия;
  • взнос в Фонд будет платить разработчик по платежам, осуществленным покупателем на счет жилищного фонда (MRP).

Однако в этом контексте возникает несколько вопросов. Что в случае отказа от заключенного контракта застройщика? Актом не предусмотрен возврат внесенного платежа. На практике это означает, что в случае отказа от заключенного договора застройки, а затем подписания нового договора застройки той самой квартиры, премию за одну квартиру придется заплатить дважды.

Уточнение процедуры отказа в принятии новой квартиры и возможности отказа в сборе через значительные дефекты помещения Конечно, в Законе не указано, что следует понимать как «существенный дефект», и в таком случае необходимо будет представить заключение строительного эксперта.

Однако есть сомнения относительно того, будут ли в этом отношении некоторые злоупотребления покупателей по застройщиков, поскольку право отказаться от договора на этом основании будет ограничен одним временным ограничением (по крайней мере в его текущей редакции).

Введение положений, защищающих покупателя при отсутствии положений о договорном взыскания. Если в контракте не предусмотрено договорной неустойки или процентов, застройщик обязан выплатить покупателю компенсацию за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора в размере, соответствующем законным процентам, должным застройщику за задержки покупателем оплата наличного платежа.

Однако здесь также возникают некоторые сомнения или вопросы, например, с какой суммы подсчитать компенсацию.

Обязанность предоставить информационный проспект лицу, покупает квартиру. Пока проспект выдано по просьбе лица, заинтересованного в заключении соглашения застройщика. Хотя на практике разработчики сделали это доступным для всех потенциальных покупателей.

Также были уточнены правила осуществления платежей с MRP покупателем и правила осуществления платежей с MRP застройщику.

Исходя из новых нормативных актов:

  • разработчик будет обязан хранить соглашение о эскроу-счет до заключения соглашения о передаче права собственности или продаже последнего блока или гаража / помещения для хранения;
  • платежи на депозитный счет покупателем осуществляться в соответствии с фактического хода работ на строительной площадке и сообщенная застройщиком;
  • платеж застройщику будет невозможным ранее 30 дней с момента заключения договора застройщика или договора передачи права собственности.

Более того, оплата может произойти после подтверждения завершения данного этапа работ. В то же время можно будет определить завершения работ после проверки банком, которая, помимо определения лицом, имеющим строительную квалификацию, работы выполнены, также будет включать определение: есть ли у застройщика задолженность по уплате налогов и взносов в Институт социального страхования, или он погасил надлежащие и бесспорные финансовые обязательства перед подрядчиками и субподрядчиками, оплатил надлежащий вклад в Фонд гарантирования развития. Конечно, разработчик должен покрыть расходы на любой банковский контроль.

Покрытие коммерческих помещений (гаражей) и помещений с разрешением на размещение согласно новым актом. Хотя это кажется понятным при гаражей, противоречивым в случае с готовыми помещениями.

Идея проекта представляется хорошей, однако последствия нового закона могут особенно повлиять на меньших застройщиков, поскольку инвестиции потребуют большего финансирования за счет собственных средств разработчиков. Кроме того, следует учитывать увеличение постоянных расходов, таких как расходы на ведение фидуциарных счетов через длительный период обязательного ведения счетов. Введенные нормы, несомненно, также будут способствовать защите покупателей. Однако связанные с этим расходы, вероятно, также повлияют на цены на квартиры.

Согласно текущей редакции проекта, положения должны вступить в силу через 12 месяцев со дня объявления акта, за исключением положений о Фонде гарантирования развития, которые должны вступить в силу через 30 дней с даты объявления, и позволит создать этот фонд.