КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Придбання та продаж нерухомості товариствами з обмеженою відповідальністю

Хто вирішує питання купівлі-продажу нерухомості, що належить товариству з обмеженою відповідальністю і які кроки слід вжити, щоб вжиті заходи були ефективними.
Товариства з обмеженою відповідальністю (далі також: компанія) можуть купувати та продавати нерухомість. Однак на цю діяльність поширюються обмеження, що випливають із положень Кодексу комерційних компаній (далі – Кодекс комерційних компаній) або статуту.

Представництво керівництва

Члени правління компетентні купувати та продавати нерухомість від імені компанії.

У випадку з багатоосібною правлінням, спосіб представництва повинен бути зазначений в статуті. Якщо це не так, ефективне подання декларацій від імені компанії відповідно до Кодексу комерційних компаній вимагає співпраці двох членів правління або одного члена правління разом із довіреною особою.

Прокуратура – це особливий вид довіреності, що дозволяє здійснювати судові та позасудові дії, пов’язані з веденням бізнесу. Однак це не необмежено – серед іншого, для того, щоб продати майно, незалежний комерційний представник повинен додатково отримати довіреність на це.

У разі співпраці одного члена правління з довіреною особою ми маємо справу з т.зв. змішане представництво. Є деякі суперечки, пов’язані з визначенням обсягу повноважень довіреної особи. Невідомо, чи продовжується він тоді через право на представництво, покладене на члена правління, а отже, чи включає воно діяльність з продажу та обтяження нерухомості. Закон не визначає, чи потрібна комерційному довіреній особі додаткову довіреність на продаж нерухомості за змішаним представництвом.

Вимога отримання погодження на зборах акціонерів

Управління справами та представництво компанії входить до компетенції правління. Тим не менше, ключові види діяльності для компанії, такі як для купівлі-продажу нерухомості потрібна згода правління на збори акціонерів. Це стосується кожної нерухомості, тобто землі, споруди, постійно пов’язані із землею та приміщеннями. Не має значення, чи використовується нерухомість компанією для ведення підприємницької діяльності, чи є вона лише частиною її основних фондів, але не використовується безпосередньо для комерційних цілей. Ця вимога також застосовується незалежно від вартості або розміру майна.

Метою цього рішення є захист інтересів компанії та партнерів при здійсненні значних та, як правило, дорогих операцій для компанії.

Виключення обов’язку отримання згоди в статуті

Не існує жодних перешкод для скасування вимоги про отримання згоди акціонерів у редакції статуту. Він може включати загальне положення, яке скасовує обов’язок отримувати рішення акціонерів або безпосередньо посилаючись на ст. 228, пункт 4 Кодексу комерційних компаній та виключаючи його застосування. Також можливе регулювання договорами всіх правил поведінки щодо вибуття основних фондів або купівлі-продажу нерухомості.

У разі відсутності відповідного договірного положення згода зборів акціонерів на придбання або продаж нерухомості є необхідною умовою цієї діяльності. Згода надається у формі рішення зборів акціонерів і приймається абсолютною більшістю голосів, якщо статутом не передбачено інше.

Юридичні операції, вартість яких вдвічі перевищує розмір статутного капіталу
Відповідно до ст. 230 Кодексу комерційних компаній, постанова акціонерів також вимагає розпорядитися законом або взяти на себе зобов’язання щодо виконання у розмірі, що перевищує розмір статутного капіталу.

Статут може відмовитись від застосування цього положення. Однак загального рішення, що виключає обов’язок отримати рішення акціонерів, недостатньо. Щоб бути ефективним, воно повинно посилатися безпосередньо на ст. 230 Кодексу комерційних компаній або його зміст. Варто зазначити, що існує можливість обмежити вимогу отримання згоди акціонерів кількістю (наприклад, видами діяльності, вартість яких перевищує певну суму).

Договори купівлі-продажу нерухомості, укладені протягом двох років з моменту реєстрації компанії

Однак існують види діяльності, на які не поширюється положення статуту, виключаючи обов’язок отримання згоди акціонерів. Прикладом може бути угода про придбання нерухомості або частки в нерухомості для компанії за ціною, що перевищує одну чверть статутного капіталу, але не менше 50 000 злотих, укладена протягом двох років з дати реєстрації компанії .

У цій ситуації акціонери повинні прийняти відповідну резолюцію, навіть якщо статут відмовляється від цього зобов’язання. Згода акціонерів не буде необхідною лише в тому випадку, якщо договір купівлі-продажу нерухомості раніше був передбачений статутом, а тому був запланований. Для виконання цієї умови в статуті має бути принаймні вказаний предмет майбутнього контракту (вказано конкретне майно) та вказана ціна придбання.

Форма та час згоди

Згода зборів акціонерів на придбання або продаж нерухомості вимагає форми резолюції, яка може бути прийнята як до, так і після подання компанією декларації. На практиці, коли діяльність стосується нерухомості, резолюції повинні бути прийняті до укладення договору. Однак, якщо воно не відбулося, резолюція зборів акціонерів може бути прийнята не пізніше як протягом двох місяців з дати подання заяви компанії (так звана подальша згода). Таке підтвердження має зворотну силу з моменту вчинення юридичного акту.

Наслідки ненадання згоди зборів акціонерів

Здійснення юридичної дії керівництвом без необхідної згоди зборів акціонерів має різні наслідки. Вони залежать від джерела зобов’язання отримати згоду, яким може бути не лише закон, а й статут.

Якщо зобов’язання отримати згоду зборів акціонерів випливає з цього акту, правовий акт, здійснений без його прийняття, є недійсним. Виняток із цього правила передбачено ст. 230 Кодексу комерційних компаній стосовно діяльності, вартість якої вдвічі перевищує розмір статутного капіталу. У цьому випадку відсутність згоди не робить юридичну операцію дефектною щодо сторін, але це може спричинити відповідальність членів правління перед компанією.

З іншого боку, правовий акт, здійснений без згоди зборів акціонерів, зарезервований лише в статуті, є дійсним, але члени правління піддаються відповідальності перед компанією.

Планування транзакцій

Готуючись до операції купівлі-продажу нерухомості товариством з обмеженою відповідальністю, варто вивчити положення статуту та визначити будь-які додаткові вимоги. Якщо виявляється необхідним отримати згоду зборів акціонерів, слід забезпечити, щоб резолюція мала відповідний зміст і підлягала голосуванню заздалегідь. Визначення всіх ризиків та планування операції має бути правилом, оскільки наслідком неналежної роботи може бути визнання діяльності недійсною або створення відповідальності за збитки членів правління.