КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

PiS хоче стратифікованого закону

Є зелене світло для роботи над правилами про стратифіковану власність. Вони виділять властивість простору над землею. Це дозволить, серед іншого освоєння територій уздовж доріжок та ущільнення міст.

– У нас багато невикористаного простору в багатьох місцях Польщі, особливо у великих містах. Це включає для районів над залізничними лініями, які є дуже привабливими, але де дуже важко інвестувати в розвиток. Чинне законодавче регулювання також виключає можливість продажу площі над коліями, що унеможливлює використання цих територій для містобудування та позбавляє PKP S.A. потенціал заробітку – пояснює Павел Лісецький, голова парламентської групи з питань введення стратифікованої власності в Польщі.

Вона жила золотом, багатим, але важко дістати

Теоретично райони, які проходять через центри великих міст, – це жила золота, але на практиці його неможливо видобути. PKP є не власником земельної ділянки, яку перетинає залізниця, а вічним користувачем землі, що перебуває у власності Державного казначейства. Крім того, сама залізнична інфраструктура знаходиться в руках ще однієї компанії – PKP Polskie Linie Kolejowe.

У цій ситуації побудувати щось на коліях на основі короткострокового майнового законодавства неможливо. Як пояснив під час першого засідання команди юридичний радник PKP Перемислав Сішак, інвестори очікують постійного, сильного права власності, яке гарантувало б можливість передачі цього права іншим суб’єктам господарювання.

У Польщі правило superficies solo cedit випливає з римського права. Згідно з ним, право власності на нерухоме майно поширюється на рухоме майно, яке було пов’язане з нерухомим майном таким чином, що воно стало його складовою частиною. Цей принцип, серед іншого, відображений у у положеннях ст. 191, 143 та 48 Цивільного кодексу. Іншими словами, власник майна має право на все, що знаходиться над землею та під нею (крім об’єктів передачі та викопного палива).

– Традиційні кадастрові системи базуються на моделі, що стосується основного кадастрового об’єкта, тобто земельної ділянки, визначеної у двовимірній системі координат. У правових системах деяких країн вводиться третій вимір, завдяки якому можна розрізнити право власності на простір над землею у вигляді т.зв. стратифікований закон – пояснює DGP Павел Лісієцький.

Попередня робота над 3D

Концептуальна робота над впровадженням подібних рішень тривала вже десять років тому. На початку попереднього десятиліття Міністерство інфраструктури навіть розробило законопроект про окреме право власності на будівлі, але його так і не прийняли. Проектом передбачалося створення каталогу об’єктів будівництва, які могли б бути об’єктом окремої власності. Це були, наприклад, будівлі, зведені над дорогами загального користування, залізничними лініями, річками – включаючи будівлі, тунелі, підземні та надземні автостоянки.

Кілька років тому цивільно-правова кодифікаційна комісія, яка діяла при Міністерстві юстиції, розробила проект поправки до Цивільного кодексу, вводячи нові обмежені права власності у вигляді прав на будівництво, які можна було б встановити на чужому майні. Таке право могло бути продано та передано у спадок, а на його основі можуть бути встановлені інші обмежені речові права у вигляді іпотеки, сервітуту чи користування.

Можливо, проект, що є результатом діяльності комісії з кодифікації, міг би стати основою для впровадження певної форми багаторівневого права в польський правовий порядок. Однак залишається відкритим питання, чи це має статися в результаті внесення змін до Цивільного кодексу (тоді положення застосовуватимуться до всіх власників земель, а не лише до тих, що належать Державному казначейству та підрозділам місцевого самоврядування), або через промисловість -конкретні акти.

Неприємне вічне користування

– Нещодавно подібні правила були запроваджені у Швеції та Фінляндії, але є також рішення з багатьох інших країн, до яких можна дійти. Я вже двічі спілкувався з прем’єр-міністром Матеушем Моравецьким на цю тему, і є зелене світло для роботи над проектом. Будемо сподіватися, що цього разу вони будуть успішними, – каже Павел Лісецький.

Команда розпочала з консультацій з представниками міністерств: інфраструктури, юстиції, розвитку, праці та технологій та ПКП, а також з виявлення перешкод для запровадження шаруватих форм власності. Як представники Міністерства інфраструктури, так і залізничники вбачали велику проблему в інституті безстрокового користування. На їх думку, бажаним напрямком буде ліквідація вічного користування та його перетворення за допомогою закону у право на розвиток.

– Дійсно, основною віссю проблем є відносини власності, що виникають внаслідок обов’язкових безстрокових угод про користування. Міністерство проводить концептуальну роботу щодо ретельної реформи права вічного користування, наслідком якої буде або перетворення цього права в право на розвиток, або така кардинальна зміна, яка адаптує це право, похідне від іншого соціального -економічна реальність, згідно нинішніх умов, визнав Філіп Сиркевич з департаменту управління нерухомістю Міністерства розвитку, праці та технологій.

Він додав, що ця робота, безумовно, сприятиме можливості більш впевнено будувати припущення щодо введення стратифікованої власності в наш правовий порядок.

Проблемні умови будівництва

Але це не все. Як зізнається Томаш Бучинський із залізничного департаменту Міністерства інфраструктури, теоретично навіть на основі права безстрокового користування можна реалізувати деякі інвестиційні проекти, також у формі адміністративної будівлі чи багатоповерхівки . Однак на практиці залізничні райони є закритими зонами та виключені з просторового планування, тому реалізація інвестицій залежить від отримання рішення про умови розвитку.

– Внаслідок нинішніх формулювань положень про закриті території практика органів, що видають рішення про умови забудови, така, що вони можуть їх видавати, якщо співвідношення площ, призначених для громадських потреб, буде переважно значним. Тим часом природа цього типу проектів суто комерційна, – зазначає Бучинський.

Тому, можливо, до норм Закону про просторове планування та забудову чи закону про будівництво слід внести зміни. Однак це означало б втручання в компетенцію органів місцевого самоврядування у сфері просторового розвитку. Більше того, щоб запобігти ситуаціям, коли хмарочос, що височіє над територією і не збігається з оточенням, раптово підніметься над коліями, необхідно було б запровадити правила, які б гарантували, що характер забудови на залізничній землі буде подібним до будівель що існують поруч.

Органи місцевого самоврядування також можуть багато виграти

Незалежно від того, як запроваджено варіант встановлення багаторівневої власності, гра вартує свічки не лише з точки зору ПКП, а й місцевого самоврядування. Випуск земельних ділянок, привабливих для інвестицій у центрах міст, дозволить центрам стати щільнішими, що уповільнить явище дорогого “розростання міст” (що породжує великі витрати, пов’язані із забезпеченням дорожньої та водопровідної та каналізаційної інфраструктури) .

Міста також отримають більше доходів від податку на майно за рахунок нових інвестицій. Вони також відчують переваги полегшення інвестицій у вигляді підземних паркінгів, що сприяє зменшенню пробок.