КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Перетворення вічного узуфрукту у власність: що таке нерухомість

При перетворенні вічного узуфрукту у власність вся земельна ділянка, включена до одного земельного реєстру, повинна розглядатися як нерухомість, незалежно від поділу записів, що існують у ній.

Це результат інтерпретації Міністерства розвитку, праці та технологій для Польської асоціації розробників, яку отримав DGP.

Проблема полягає в тому, що хоча саме перетворення права на безстрокове користування у власність відбувається в силу закону, документ, що підтверджує це, є сертифікатом, виданим компетентним адміністративним органом. Однак на практиці, згідно з PZFD, трапляється так, що адміністративні органи відмовляються видавати ці свідоцтва у ситуації, коли не кожна із зареєстрованих ділянок, включених до реєстру земель та іпотеки, розробляється таким чином, що дозволяє трансформувати.

Більше того, така точка зору фігурує в юриспруденції адміністративних судів, у тому числі Провінційний адміністративний суд у м. Кельце. У рішенні від 28 квітня 2020 р. (Номер справи II SA / Ke 403/20) суд зазначив, що “(…) одне лише визначення, що заява стосується одного майна, не означає автоматично, що розвиток цього майна принаймні одна будівля спричиняє дію закону у формі його повної трансформації у право власності у ситуації, коли нерухомість включає більше однієї земельної ділянки ».

Тому юрисконсульт PZFD Перемислав Дзіонг направив листа до MRPiT з цього приводу у січні. У ньому він просив про тлумачення положень щодо визначення поняття нерухомості, перетвореного на підставі Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права на безстрокове користування землею, розробленого для житлових цілей, у власність на ці землі (тобто Закон про закони 2020 р., пункт 2040).).

Він подав заяву на підтвердження того, що земельну ділянку, забудовану для житлових цілей, слід розуміти як нерухомість, забудовану житловим будинком у значенні реєстру земель та іпотеки, а отже, для переобладнання, а отже, і для видачі свідоцтва про перетворення, достатньо побудувати будь-які земельні ділянки, включені до земельного та іпотечного реєстру даної земельної ділянки з житловим будинком нерухомості, враховуючи інші умови трансформації.

Одна властивість – одна книга

Як він пояснив, поняття нерухомості має два значення – матеріальне право та земельно-іпотечний реєстр. У першому підході сусідні земельні ділянки, що належать одній особі та мають різні реєстри земель та іпотеки, становлять одне майно. З іншого боку, згідно з концепцією земельного та іпотечного реєстру, яку, як пропонується в Журналі, слід прийняти під час застосування Закону про трансформацію, одна нерухомість – це один земельний та іпотечний реєстри, тому умови трансформації повинні поширюватися на всю землю та іпотечний реєстр, а не на кожну із зареєстрованих ділянок окремо.

Він послався на той факт, що згідно з доктриною та юриспруденцією умовою відокремлення нерухомого майна є створення земельного та іпотечного реєстру для нього, а нерухоме майно із земельними та іпотечними реєстрами є окремим нерухомим майном. У цьому контексті він нагадав про постанову Верховного Суду від 21 березня 2013 року, яка вказала, що домінуючим поняттям у юриспруденції Верховного Суду є поняття пріоритету моделі земельного та іпотечного реєстру нерухомості. За його словами, також безпосередньо на підставі застосування Закону про трансформацію склалася думка щодо прийняття земельного та іпотечного реєстрів щодо розуміння нерухомості. Наприклад, провінційний адміністративний суд в Ольштині 24 березня 2020 р. (Посилальний номер II SA / Ol 104/20) постановив, що визнання земельного та іпотечного реєстру фактором, що відрізняє нерухомість, найкращим чином забезпечує безпеку торгівлі та “системні міркування висловлюються проти внесення іншого значення поняттю земельної нерухомості в рамках Закону про земельний іпотечний реєстр та ст. 46 пар. 1 Цивільного кодексу ».

Адвокат обґрунтовував необхідність отримання тлумачення MRPiT тим, що автори акту трансформації не визначили поняття “нерухомість”, оскільки, з точки зору системного тлумачення, перетворена земля (нерухомість ) повинні бути кваліфіковані відповідно до положень Цивільного кодексу, Закону про земельні та іпотечні реєстри та Закону про управління нерухомістю, а також встановлені на підставі вищезазначеного положення судової практики.

– Слід підкреслити, що вічне користування є тягарем на земельні ділянки, тому юридичне визначення поняття такого майна, що міститься у ст. 4 пункт 1 Закону про управління нерухомістю відповідає концепції нерухомості у значенні ст. 46 Цивільного кодексу та ст. 24 сек. 1 речення 1 і сек. 1 акта про реєстри земель та іпотеки та іпотеки, – говорить Перемислав Дзіонг.

Хороший вид

У відповіді, наданій DGP від ​​PZFD, Анна Корнецька, заступник державного секретаря Міністерства розвитку, праці та технологій, наголосила, що згідно із Законом про трансформацію земельні ділянки, що розробляються для житлових потреб, підлягають експропріації ex lege, слід розуміти як садиба з одно- або багатоквартирними житловими будинками разом з іншими будівлями та будівельними пристроями, що забезпечує правильне та раціональне використання житлових будинків.

– Відповідно до наміру ініціатора проекту, тлумачення поняття нерухомості у значенні положень Закону про трансформацію (…) має регулюватися визначенням, що міститься у ст. 1 пункт 2 Закону від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри та іпотеку (Законодавчий журнал 2019 року, пункт 2204, із змінами) – зазначив заступник міністра.

Як вона писала, за такого стану речей оцінка виконання умов трансформації повинна проходити щодо всієї земельної ділянки, що регулюється в одному земельному реєстрі, незалежно від ділення записів, що існують у ній. Отже, перед видачею сертифіката, зазначеного у ст. 4 сек. 1 Закону про трансформацію (…), орган влади зобов’язаний вивчити стан маркування у всьому майні, охопленому одним земельним та іпотечним реєстром.

– Факт відсутності забудови на одній із земельних ділянок, відокремлених геодезією, не може бути визначений як негативна передумова для привласнення земель в силу закону, – підкреслила Анна Корнецька.

Він також підтвердив, що думку, яка ідентифікує поняття землі в Законі про трансформацію з нерухомістю, для якої створено окремий реєстр земель та іпотеки, слід оцінювати як точну.
– Інтерпретація MRPiT означає, що орган, перевіряючи приміщення для перетворення нерухомості, не може перевірити їх для кожної окремої реєстраційної ділянки – що становить лише складову частину нерухомості – але повинен враховувати все нерухоме майно з точки зору земельного та іпотечного реєстру, – коментує юрисконсульт PZFD.

На його думку, позиція MRPiT має першорядне значення і повинна допомогти жителям або забудовникам у спірних питаннях з містами / муніципалітетами, які, за його словами, часто представляють інший, неправильний погляд. За словами Дзіги, ця проблема стосується переважно великих міст, особливо Варшави. © ℗

Справа має першорядне значення для перетворень. Це дуже важливий крок до остаточного з’ясування сумнівів, що все ще виникають щодо ключових принципів перетворення права на безстрокове користування земельними ділянками у власність. Тут варто нагадати, що трансформація в силу закону відбулася на початку 2019 року, але більшість проваджень у цій галузі ще перебувають на розгляді.

На практиці дуже часто трапляється, що в один реєстр земель та іпотеки вноситься більше однієї земельної ділянки. Фактичний стан таких ділянок може значно відрізнятися, наприклад, деякі з них можуть бути забудовані, а можуть і не бути, дорожні ділянки або забудовані інфраструктурою. Спільне у них – юридичне право власності одного власника. Цей заголовок може змінюватися лише для всіх властивостей одночасно.

Раціональний підхід Міністерства дасть можливість трансформувати, а отже, змінити юридичний титул власника не лише на ділянки, забудовані для житлових потреб тощо, відповідно до положень закону, а й на всі ділянки в одному земельному та іпотечному реєстрі. Протилежний підхід вимагав би відокремлення земельних ділянок, які можна перетворити на окремий реєстр земель та іпотеки, що є трудомістким та, на практиці, надлишковим процесом. Це також може викликати серйозні юридичні сумніви щодо самого моменту трансформації закону щодо окремих ділянок.

Однак ринкова практика майбутніх перетворень покаже, чи не намагатимуться деякі суб’єкти перетворити право вічного користування на більшу кількість ділянок, не завжди там, де це необхідно.

Беручи до уваги вищевикладене, слід зазначити, що ця позиція є хорошою та бажаною ринковим кроком до остаточного упорядкування питань трансформації.
Інтерпретація MRPiT, хоча і не є обов’язковою, є важливим напрямком для вирішення сумнівів, пов’язаних із трансформацією. © ℗