КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Комуна не завжди має переважне право на нерухомість

Комуна планує побудувати пішохідну та велосипедну доріжку і тому отримала рішення про місце розміщення інвестицій громадського призначення. Завдання має бути реалізовано на кількох ділянках, включаючи ті, що належать третім особам – приватним власникам. Одне з цих об’єктів нерухомості було продано, як дізналася комуна з нотаріального акту, надісланого їй нотаріусом, який склав договір. У такій ситуації чи може вона придбати нерухомість шляхом попереднього придбання?

Просте призначення нерухомості для суспільних цілей не гарантує створення права першої відмови. Необхідно оприлюднити це право в земельному та іпотечному реєстрі, а в описаному випадку цього не було. Однак, на початку, нагадаємо, що законне право переважного придбання, що зберігається на користь комуни, є результатом ст. 109 абзац. 1 Закону про управління нерухомим майном (далі: напр. Н.). Він має право на це у разі продажу:

  1. незабудована нерухомість, раніше придбана продавцем у Державного казначейства або підрозділів місцевого самоврядування;
  2. право безстрокового користування незабудованою землею незалежно від форми набуття цього права продавцем;
  3. нерухоме майно та право безстрокового користування нерухомістю, розташованою на території, визначеній у місцевому плані загальнодоступних цілей, або нерухомості, для якої було прийнято рішення про визначення місцезнаходження інвестицій суспільного призначення;
  4. нерухоме майно, внесене до реєстру пам’яток або право безстрокового користування таким нерухомим майном;
  5. нерухоме майно, що знаходиться в зоні пожвавлення, якщо це передбачено постановою, зазначеною у ст. 8 Закону про пожвавлення (тобто резолюція, що визначає деградовану територію та зону пожвавлення);
  6. властивості, що знаходяться в межах Спеціальної зони відновлення, зазначеної у главі 5 Закону про пожвавлення.

Цей каталог можна розглядати як правило, з якого законодавець передбачив винятки. Але про їх існування в комунах часто забувають. Щодо деяких таких випадків виникають сумніви щодо юридичної правильності договору купівлі -продажу, складеного як остаточний договір, – або у сфері можливості раніше забезпечити права комуни на реалізацію права переважного купівлі -продажу.

Нагадаємо, що у ст. 109 п.п. поруч із терміном “продаж” вживається термін “придбання”, що означає, що на підставі цього регламенту він не є синонімом продажу, і законодавець надає йому максимально широке значення, оскільки лише тоді вони мають сенс визначити ситуації, до яких окремі редакційні одиниці застосовують текст (див. рішення Верховного Суду від 10 січня 2019 р., довідковий номер II CSK 370/18).

У разі виникнення сумнівів щодо того, чи відповідає ця нерухомість умовам, що виправдовують використання комуною законного права переважного придбання, спори вирішуються загальними судами, а не адміністративними судами (див. Рішення Вищого адміністративного суду від 16 травня , 2017, посилання I OSK 2800/16).

Виключення

Стаття 109 (1) 2 п.п. передбачає, що положення абз. Параграфи 1 та 2 частини 1 не застосовуються до нерухомості у місцевих планах сільськогосподарського та лісового господарства та за відсутності місцевих планів щодо нерухомості, що використовується для сільськогосподарських та лісових потреб. Це випереджувальні випадки щодо незабудованої нерухомості. Важливо, що в решті положення зазначено, що ст. 92 сек. 2 застосовуються відповідно. Цей регламент показує, що нерухоме майно, що використовується для цілей сільського господарства та лісового господарства, – це нерухомість, зазначена у кадастрі як земельні ділянки сільськогосподарського або лісового призначення, лісисті та чагарникові землі, а також викопні землі, пустирі та дороги, включені до складу сільськогосподарської власності, якщо земля не була умови забудови та освоєння землі для них.

У разі продажу права безстрокового користування незабудованою землею, переважне право існує незалежно від форми та найменування набуття продавцем цього права. Єдині винятки з цього правила вказані у ст. 109 абзац. 3 Закону про управління нерухомістю. Положення, що регулюють право переважного купівлі-продажу, є обов’язковими стандартами і не можуть бути змінені сторонами (рішення СА у Лодзі від 16 січня 2018 року, довідковий номер I ACa 632/17).

Оскільки використання нерухомості для цілей сільського господарства чи лісового господарства визначається на підставі даних, що містяться у кадастрі нерухомості, комуна має бути зацікавлена ​​у перевірці записів у цьому реєстрі та вжитті відповідних заходів щодо оновлення записів. Своєчасність даних може насамперед випливати з різних типів документів, про які можуть знати підрозділи місцевого самоврядування, і які досі не були підставою для запису. Це може бути перш за все рішення про умови розвитку.

Узагальнюючи, право переважного купівлі за ст. 109 абзац. 1 пункти 1 і 2 п. П. Він не має права на комуну лише у тому випадку, якщо вся нерухомість, що є предметом продажу, призначена для сільськогосподарських та лісогосподарських цілей у плані територіального розвитку або – за відсутності такого плану – повністю використовується для цих цілей (ст. 109 (2)). На це вказав Верховний Суд у своєму рішенні від 7 жовтня 2008 р. (Довідковий номер III CSK 122/08), яке досі діє.

Право переважного користування реалізується тільки головою комуни, мером чи президентом міста. Закон не передбачає участі іншого органу комуни у цьому процесі (рішення Верховного Суду від 11 липня 2012 р., Посилання II CSK 621/11).

Отже, використання лише частини майна для сільськогосподарських чи лісогосподарських цілей означає, що звільнення, передбачене ст. 109 абзац. 2 Закону про управління нерухомістю – у такій ситуації муніципалітет має переважне право.

Громадські цілі

Переходячи до відповіді на запитання, пов’язане з описаними фактами, якщо комуна дізналася про продаж у нотаріуса, право переважного відкуплення не виникло від її імені. Рішення про місцезнаходження, що стосується нерухомості, що продається, не розкривається у земельному та іпотечному реєстрі, що ведеться для цієї нерухомості. Нотаріус, який уклав договір, не мав підстав відмовити у складанні остаточного договору купівлі -продажу нерухомості. Більше того, у разі, якщо нерухомість призначена для суспільних цілей, не має значення, забудована вона чи ні. В основному виділення нерухомого майна для суспільних цілей дає право розпочати провадження у справі експропріації. Однак це допустимо лише тоді, коли нерухомість не може бути придбана за договором. Переважне право на нерухоме майно, призначене для суспільних цілей,-це юридична можливість придбати нерухомість у цивільно-правовому порядку, без необхідності ініціювати процедуру експропріації.

Розглянута тут справа має особливе значення з точки зору забезпечення інтересів комуни. Оскільки інвестиційне рішення було підтверджено у відповідному плановому документі, зміст якого виплив із ініціативи самої одиниці місцевого самоврядування, слід розглянути можливість досягнення суспільної мети, що призводить до ситуації гарантування можливості реалізації права переважна передача нерухомого майна у разі його продажу. З іншого боку, користуючись правом переважного купівлі-продажу, комуна не може поставити під сумнів ціну, встановлену в угоді про умовний продаж. У процедурі експропріації компенсація визначається на основі ринкових цін, які, у свою чергу, визначає оцінювач майна.

Реєстр пам’яток

Подібна ситуація виникає у випадку нерухомості, внесеної до реєстру пам’яток, або права безстрокового користування такою нерухомістю (ст. 109 (3) (5) у поєднанні з (1) (4) Закону про GDPR ). Право такої переваги також вимагає оприлюднення у земельному та іпотечному реєстрі. Вимагаючи, щоб у випадках, зазначених у ст. 109 абзац. 1 та 3 пункту 4 Закону, комуна могла б скористатися правом переважного купівлі-продажу лише за умови, що воно було оприлюднене у земельному та іпотечному реєстрі, це частково виправдано тим, що мета для суспільних цілей або внесення до реєстру пам’ятки також є результатом адміністративних рішень, про які сторони можуть не знати договорів купівлі-продажу нерухомого майна або права безстрокового користування, що, у свою чергу, може призвести до укладення безумовних договорів без вини замість умовних договорів (так: Е. Бончак-Кучарчик [у:] “Акт про управління нерухомістю. Оновлений коментар”, LEX / el 2021, ст. 109).

Змагання

З 15 серпня 2019 року переважне право не виникатиме також для комуни, коли переважне право буде надано ресурсу національної власності (далі: KZN) у випадках, зазначених у Законі про національне майно Ресурс. Відповідно до ст. Абзац 30а. 1 цього Закону, «KZN має переважне право на Державну скарбницю нерухомості, що перебуває у власності або підлягає безстроковому користуванню державною юридичною особою, зазначеною у ст. 3 Закону від 16 грудня 2016 р. Про принципи управління державним майном (Вісник законів 2020 р., П. 735) ». Більше того, як зазначено у ст. Абзац 65а. 1 вище Закону, KZN має переважне право у разі продажу:

  1. нерухомість, раніше придбана продавцем у KZN відповідно до ст. 53;
  2. право безстрокового користування нерухомим майном, раніше придбаним продавцем у KZN відповідно до ст. 53;
  3. незабудована нерухомість, раніше придбана продавцем у KZN відповідно до ст. 65 сек. 1;
  4. право безстрокового користування недобудованою нерухомістю, раніше придбаною продавцем у KZN відповідно до ст. 65 сек. 1.

Це означає, що право переважного користування КЗН передує переважному праву комуни. Більш конкретно, переважне право KZN означає, що переважне право комуни не виникає. Положення встановлюють викуп, а не їх пріоритет.