КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Фонд гарантування розвитку – Зміни UOKiK до акта забудовника

17 березня відбулось перше читання проекту закону про захист прав покупця квартири чи односімейного будинку та про Фонд гарантування розвитку, поданого президентом Управління з питань конкуренції та захисту споживачів.

Метою цього акту є, серед іншого Створення Фонду гарантування розвитку, який повинен підвищити захист людей, які купують нову квартиру на випадок краху компанії, що займається будівництвом нерухомості.

В даний час більшість забудовників використовують відкритий депозитний рахунок на житло – без додаткового забезпечення у вигляді страховки чи банківської гарантії. Кошти, зібрані з цього типу рахунків, виплачуються – відповідно до графіку проекту забудови, зазначеного в договорі забудови – до передачі права власності на майно покупцеві. Це означає, що у разі банкрутства забудовника існує потенційний ризик втрати покупцем як коштів, так і нерухомості.

Рішення, запропоновані в Законі про захист прав покупця квартири чи односімейного будинку та про Фонд гарантування розвитку, включають:

  • у разі відкритого ескроу-рахунку максимальний внесок становитиме 2%;
  • у випадку закритого ескроу-рахунку максимальний внесок складе 0,2%;
  • фактичний розмір ставки визначатиметься в регламенті, що забезпечить гнучкість та здатність адекватно реагувати на мінливі ринкові умови;
  • внесок до Фонду буде сплачувати розробник за платежами, здійсненими покупцем на рахунок житлового фонду (MRP).

Однак у цьому контексті виникає кілька питань. Що в разі відмови від укладеного контракту забудовника? Актом не передбачено повернення внесеного платежу. На практиці це означає, що у разі відмови від укладеного договору забудови, а потім підписання нового договору забудови тієї самої квартири, премію за одну квартиру доведеться сплатити двічі.

Уточнення процедури відмови у прийнятті нової квартири та можливості відмови у збиранні через значні дефекти приміщення Звичайно, в Законі не вказано, що слід розуміти як «суттєвий дефект», і в такому випадку необхідно буде представити висновок будівельного експерта.

Однак є сумніви щодо того, чи будуть у цьому відношенні деякі зловживання покупців щодо забудовників, оскільки право відмовитись від договору на цій підставі не буде обмежене жодним часовим обмеженням (принаймні в його поточній редакції).

Введення положень, що захищають покупця за відсутності положень про договірне стягнення. Якщо в контракті не передбачено договірної неустойки або відсотків, забудовник зобов’язаний виплатити покупцеві компенсацію за невиконання або неналежне виконання договору в розмірі, що відповідає законним відсоткам, належним забудовнику через затримку покупцем оплата готівкового платежу.
Однак тут також виникають деякі сумніви чи запитання, наприклад, з якої суми підрахувати компенсацію.

Обов’язок надати інформаційний проспект особі, яка купує квартиру. Поки що проспект видано на прохання особи, зацікавленої в укладанні угоди забудовника. Хоча на практиці розробники зробили це доступним для всіх потенційних покупців.

Також були уточнені правила здійснення платежів з MRP покупцем та правила здійснення платежів з MRP забудовнику.

Виходячи з нових нормативних актів:

  • розробник буде зобов’язаний зберігати угоду про ескроу-рахунок до укладення угоди про передачу права власності або продаж останнього блоку або гаража / приміщення для зберігання;
  • платежі на депозитний рахунок покупцем здійснюватимуться відповідно до фактичного ходу робіт на будівельному майданчику та після повідомлення його забудовником;
  • платіж забудовнику буде неможливим раніше 30 днів з моменту укладення договору забудовника або договору передачі права власності.

Більше того, оплата може відбутися після підтвердження завершення даного етапу робіт. У той же час можна буде визначити завершення робіт після перевірки банком, яка, крім визначення особою, яка має будівельну кваліфікацію, що роботи виконані, також включатиме визначення: чи є у забудовника заборгованість із сплатою податків та внесків до Інституту соціального страхування, чи він погасив належні та беззаперечні фінансові зобов’язання перед підрядниками та субпідрядниками, чи сплатив належний внесок до Фонду гарантування розвитку. Звичайно, розробник повинен покрити витрати на будь-який банківський контроль.

Покриття комерційних приміщень (гаражів) та приміщень з дозволом на розміщення згідно з новим актом.
Хоча це здається зрозумілим у разі гаражів, суперечливим у випадку з готовими приміщеннями.

Ідея проекту видається доброю, однак наслідки нового закону можуть особливо вплинути на менших забудовників, оскільки інвестиції потребуватимуть більшого фінансування за рахунок власних коштів розробників. Крім того, слід враховувати збільшення постійних витрат, таких як витрати на ведення фідуціарних рахунків через довший період обов’язкового ведення рахунків. Введені норми, безсумнівно, також сприятимуть захисту покупців. Проте пов’язані з цим витрати, ймовірно, також вплинуть на ціни на квартири.

Відповідно до поточної редакції проекту, положення повинні набрати чинності через 12 місяців з дня оголошення акту, за винятком положень про Фонд гарантування розвитку, які повинні набрати чинності через 30 днів з дати оголошення, і що дозволить створити цей фонд.