КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Договір забудовника та попередній договір купівлі-продажу нерухомості

Операції з нерухомістю включають як договори забудовника, так і попередні договори купівлі-продажу нерухомості. У статті представлена ​​найважливіша інформація про обидва типи контрактів та відмінності між ними.

Контракт на розробку

Договір забудовника – це названа угода, регламентована Законом від 16 вересня 2011 року про захист прав покупця квартири чи односімейного будинку (далі – Закон про забудову). Він включений у формі нотаріального акту.

Сторонами договору забудови є забудовник (підприємець) та покупець (фізична особа). У договорі забудови забудовник зобов’язується після закінчення проекту забудови встановити окреме право власності на квартиру та передати право власності на цю квартиру покупцеві, або передати покупцеві право власності на нерухомість, розроблену єдиним -сімейний будинок або вічне користування землею та право власності на односімейний будинок, що знаходиться на ньому, складаючи окрему нерухомість, і покупець зобов’язується здійснити грошовий платіж у розмірі купівельної ціни цього права.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається між продавцем та покупцем, він передує договору купівлі-продажу та виконує гарантійну функцію. Він повинен визначити основні положення обіцяного договору купівлі-продажу нерухомості та забезпечити його укладення в майбутньому.

Він може бути оформлений як у звичайній письмовій формі, так і у формі нотаріального акту. Укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості у формі нотаріального акту дає право майбутньому покупцеві домагатися укладення обіцяного договору в суді, однак у випадку договору у стандартній письмовій формі це не є можливо. Коли продавець ухиляється від укладення остаточного договору, покупець може вимагати відшкодування шкоди, заподіяної тим, що він розраховував на укладення договору купівлі-продажу.

Порівняння договору забудовника з попереднім договором купівлі-продажу нерухомості
Мета договору забудови та попереднього договору купівлі-продажу нерухомості однакова – забезпечення майбутньої передачі права власності на майно покупцеві.

Однак існують відмінності між правовими регламентами двох вищезазначених угод.

Момент укладення договору

Договір забудови укладається на стадії будівництва або коли він ще не розпочатий. Він готується до дати будівництва житлового будинку або односімейного будинку або коли власність на окремі приміщення ще не відокремлена. Невизначеність забудови забудовником інвестицій та пов’язаний з цим ризик з боку покупця компенсується широким ступенем захисту майбутнього власника.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості може застосовуватись як до будівель, так і до приміщень, які будуються або вже здані в експлуатацію.

Формування договірних положень

Відповідно до положень Цивільного кодексу в попередньому договорі мають бути зазначені основні положення остаточного договору. У разі попереднього договору купівлі-продажу нерухомості в ньому будуть вказані принаймні сторони, предмет договору, ціна та дата його оплати, дата укладення остаточного договору та дата видачі предмета договору.

У випадку договору забудовника, його елементи зазначені у ст. 22 Закону про розвиток власності. Це положення детально викладає рамки контракту на розробку, щоб точно визначити зміст зобов’язання між покупцем та забудовником і, таким чином, найкращим чином захистити інтереси покупця.

Окрім зазначення сторін, місця та дати підписання, ціни закупівлі та предмета контракту, угода про розробку повинна включати, серед іншого:

  • дата передачі права покупцеві;
  • сума та терміни виплати покупцем грошових виплат забудовнику;
  • визначення місцезнаходження та істотних особливостей односімейного будинку чи будівлі, в якій повинна знаходитись квартира;
  • дата початку та закінчення будівельних робіт;
  • дату та спосіб повідомлення покупця про отримання квартири або односімейного будинку;
  • інформація про житловий цільовий рахунок або банківську гарантію чи страхову гарантію, що забезпечує фінансовий захист покупця.

Можливість вільно формувати зміст угоди розробника обмежена, оскільки положення, менш сприятливі для покупців, ніж законодавчі положення, є недійсними, і замість них застосовуються відповідні положення Закону про розробника.