КрНУ

Інформаційний портал – Коледжу Кременчуцького національного університету імені Михайла Остроградського!

Чергова спроба упорядкувати простір [ДУМКА]

Реформа просторового планування має кілька років історії. Усі уряди почали розробляти законопроект з цього питання, але жоден не зумів його завершити. Цього разу буде інакше?
18 органів місцевого самоврядування та промисловості отримали лист від Міністерства розвитку, праці та технологій, в якому вони запитували коментарі та пропозиції щодо загальних припущень реформи системи просторового планування та розвитку. Міністерство дбає про думки практиків, але воно також хоче перевірити, яке з підготовлених рішень відповідає очікуванням зацікавлених сторін, і яке може бути оскаржене ними та чому.

Просторове планування завжди викликає емоції. Про це дізналось Міністерство інфраструктури та будівництва, яке представило проект інвестиційного акту у 2017 році, який, серед іншого, передбачав усунення можливості забудови на підставі рішення про умови забудови та забудову земель. Тоді цю ідею торпедувала Польська асоціація забудовників (PZFD), яка звинуватила міністерство в тому, що його ідеї можуть мати катастрофічні наслідки для житла.

Через рік Міністерство інвестицій та розвитку вжило заходів для розробки спеціального житлового акту, який мав прискорити процедури, що передували отриманню дозволу на інвестиції в житло, наприклад якщо існує план зонування, який більше не відповідає соціальним потребам. Деякі представники місцевого самоврядування, містобудівники та міські активісти насторожились тоді, що закон поглибить просторовий хаос, а забудовники зможуть будувати те, що хочуть і де хочуть. Незважаючи на поправки, які цивілізували цей законопроект, термін “розробник lex” все ще не може бути вилучений із закону.

Цей непопулярний закон повинен діяти до 2028 року. Вже через рік після набрання ним чинності міністерство оголосило, що не пізніше ніж через один-два роки спеціальний закон не буде потрібен, оскільки він буде замінений на новий – щодо планування та просторового розвитку.

Таким чином, припущення щодо реформування системи просторового планування та розвитку, які наразі використовуються, були представлені громадськості два роки тому. Важко повірити, що за цей час чиновники не розробили детальних рішень у різних варіантах. Зокрема, у травні 2020 року було призначено консультативну групу з питань реформування системи просторового планування, до складу якої входило 37 експертів, переважно містобудівників та архітекторів.

Міністерство хоче революційних змін

Звичайно, це не проста справа. Припущення, подані міністерством, передбачають революційні зміни стосовно діючих норм.

Документ показує, що на всю територію комуни поширювався би загальний план. Рішення ради комуни щодо виділення окремих територій, наприклад, для житла, промисловості чи сільського господарства, прийматимуться відповідно до стратегії розвитку комуни. Альтернативою цьому рішенню є призначення відповідних функціональних зон у двох категоріях: дозволяюча забудова та небудова.

Важливо те, що генеральний план не є підставою для видачі дозволу на будівництво. Для цього був би необхідний план розвитку, який рада громади прийняла б відповідно до вказівок загального плану. Додамо, що план розвитку є еквівалентом поточного плану просторового розвитку.

В урбанізованих районах не потрібно було б приймати такий план. У цьому випадку припущення реформи передбачають можливість застосування рішення про розташування. У певному сенсі це замінить рішення про умови будівництва та забудову земель (відоме як WZ). Роль першого має бути зовсім іншою – вона буде витрачатися лише на щільно забудованих територіях та обладнаних необхідною технічною та соціальною інфраструктурою.

Іншими словами, на підставі рішення про розташування можна буде отримати дозвіл на будівництво об’єкта, що доповнює існуючі будівлі. Це означає, що не потрібно було б демонструвати т.зв. добре сусідство, як у випадку із WZ. Запропонована інвестиція повинна бути лише адаптована до навколишнього середовища з точки зору функцій та параметрів розвитку. Однак отримати рішення про розташування в незабудованих районах буде неможливо.

Ще одна новинка – це інтегрований інвестиційний проект. Його прийняттю передуватимуть переговори між комуною та інвестором, під час яких буде встановлено розподіл інвестиційних завдань, наприклад, щодо під’їзної дороги, каналізації, зеленої зони. Міський контракт забезпечить виконання зобов’язань. Це рішення було б використано в не урбанізованих районах, визначених у загальному плані розвитку, або, наприклад, як частина трансформації урбанізованих районів (постіндустріальних, післявійськових) для інших цілей або для проектів, включених до муніципальної ревіталізації. програма.

І ще одне – Міністерство розвитку пропонує, щоб мінімальне оснащення інвестиційних територій необхідною соціальною інфраструктурою (включаючи садочки, школи, медичний центр) та технічною інфраструктурою (електроенергія, газ, вода, каналізація, зв’язок) було визначено міським стандарти. Відповідність рішення щодо розташування стандартам буде перевірятися на основі існуючих об’єктів або тих, що перебувають на стадії впровадження. Для цілей плану забудови допустимо брати до уваги лише об’єкти, заплановані в тому чи іншому раніше прийнятому плані забудови.

Диявол криється в подробицях

Деталі пропонованих рішень та перехідних положень залишаються в таємниці. Розробників, безсумнівно, цікавить, як довго діючі поточні рішення щодо зонування залишатимуться чинними. Тим паче, що – як оцінює ПЗФД – половина житлових інвестицій, включаючи багатоступеневі, здійснюються на їх основі. Це питання стало причиною гострого суперечки між PZFD та Міністерством інфраструктури та будівництва у 2017 році. Тоді міністерство пропонувало три роки для WZ, а PZFD вимагало принаймні п’ять років.
Для посадових осіб місцевого самоврядування та інвесторів також важливо визначити території для доповнення будівель, де – нагадаємо – можна буде отримати дозвіл на будівництво на підставі рішення про місце розташування. Одним із критеріїв розгляду даної площі як додаткової забудови є компактність будівель.

Міністерство визнає, що значення, що характеризують компактний розвиток та сфери компактного розвитку, будуть визначені в ході робіт. Суть полягає у виборі таких параметрів, які оптимально дозволять визначити площі, де раціонально дозволити додаткову забудову. Також розглядається можливість диференціювати цей критерій залежно від природи поселенської одиниці або типу функціональної зони.
Експерти також вказують на потенційну проблему з будівництвом технічної інфраструктури (водопостачання, каналізація, електроенергія, газ, опалення, телекомунікації). Це включає про те, як міністерство має намір здійснити реалізацію цього виду інвестицій у сферах, не передбачених планом розвитку.

Очікування реформи … реформи

Місцеві урядовці занепокоєні тим, чи доведеться їм здійснювати революцію планування в той час, коли наслідки пандемії найбільше турбують їх. Швидше за все, вони не будуть настільки помітними через два роки, а законодавча робота триватиме щонайменше стільки часу (не можна виключати, що уряд не буде цим займатися в поточний термін роботи сейму).

Наскільки це складно, свідчить історія роботи над реформою, точніше над реформою реформи просторового планування та розвитку. Перша реформа в 2002 році виявилася цілковитою невдачею, її автори припускали, що дозволи на будівництво видаватимуться майже виключно на основі плану просторового розвитку. Вони думали, що комуни будуть зацікавлені в інвестиціях, тож вони швидко пройдуть такі плани. Однак виявилося, що комуни не прагнули приймати плани, тому те, що мало бути винятком із правила, тобто видача дозволів на будівництво на основі рішень про умови забудови, стало звичним явищем.
Основна причина такого стану речей, швидше за все, пов’язана з витратами, наприклад, пов’язана із зобов’язанням придбати землю для доріг загального користування або виплатою компенсації у разі зміни цільового призначення. Також відкрита таємниця, що відсутність плану може бути корисним для чиновників. Тоді від них залежить, чи і як швидко інвестор отримає ГМ.

Вища контрольна служба не залишила такої сухої нитки у місцевих органах влади у своєму звіті за 2016 рік. Аудитори, серед іншого, показали, що WZ є основною причиною неконтрольованого розростання міст та просторового хаосу загалом, що – за словами вчених з Національного комітету просторового розвитку при Президії Польської академії наук – коштує нам 84,3 мільярда злотих щорічно. Ця сума включає витрати на розрізнену інфраструктуру розвитку, охорону навколишнього середовища та здоров’я, а також надмірно довгі поїздки на роботу та в школу.

Послідовні уряди намагалися боротися з цією патологією, але з невеликим успіхом. У 2009 році парламентська комісія “Дружня держава” навіть запропонувала кардинальне рішення, тобто позбавивши комуни можливості стягувати податок на майно для територій, не охоплених планом просторового розвитку. Однак ця ідея була відмовлена ​​на тій підставі, що вона була неконституційною.
Уряд PO-PSL також розпочав реформу просторового планування та будівельних норм. У 2012 році він навіть призначив спеціальну комісію з кодифікації, завданням якої було підготувати проект містобудівного кодексу. Восени 2016 року – вже під владою PiS – були проведені громадські консультації, в яких взяло участь понад 3,4 тис. Осіб. Люди. Однак у 2018 році уряд вирішив, що це гігантське законодавче завдання було надто ризикованим. Це потребуватиме змін приблизно до 140 законів та положень, крім того, що належать до компетенції різних міністрів. Такий самий ефект має забезпечити новий закон про просторове планування та розвиток.